用語解説

あ～お

国有地である道路のことを「赤道」といいます。
法務局に備え付けられている公図において、赤く塗られていることから「あかみち」といわれております。

従前の建物を換地先に移転するための工事の方法を「移転工法」といいます。
建物をそのまま直接移動させる「曳家（ひきや）工法」や、従前の建物は除却して換地先で同様の建物を再築する「再築工法」や、従前の建物を分解して換地先でその材料を使用し同じ建物を復元する「復元工法」などがあります。

か～こ

道路に囲まれた一団の土地を「街区」といいます。街区を利用する大きさに分割した敷地を「画地」といいます。

１宅地として利用するのに小さすぎるため、そのまま換地すると良好な田k対が形成できない宅地を「過小宅地」といいます。

整理前の宅地１筆に対して、１筆の換地を交付するのが原則ですが、２筆以上の整理前の宅地に対して１筆の換地を交付する場合を「合併換地」といいます。

正式な換地に先立って行なわれる換地のことを「仮換地」といいます。
施行者は、換地処分を行う前に、従前の土地の使用者及び使用収益権者に対して、工事などを行うために、仮換地の位置・地積・効力発生日を通知（仮換地指定通知）して、従前の土地を使用・収益することを停止することができます。

土地区画整理事業では、道路・公園等の公共施設を整備すると同時に、個々の宅地の条件を考慮しながら、もっとも利用しやすいように宅地の再配置を行います。このように、もとの宅地に対して新しく置き換えられた宅地を「換地」といいます。
換地には、もとの宅地についての権利（所有権、地上権、永小作権、賃借権等）がそのまま移っていきます。換地は換地処分という方法で原則として地区内において一斉に行われます。

換地設計及び清算の基準とする整理前の宅地の地積を「基準地積」といいます。
一般的には、実測図等がある場合はその実測面積、そうでない場合は登記簿の面積にその宅地を含んだ一定の区域の実測面積とその区域内の宅地の登記簿地積の合計との差をその区域内の宅地で按分したものを各登記簿面積に足して（又は引いて）算出します。

民間の事業者が、保留地の取得を条件として、組合の運営に関する工事・換地・設計・事務などの事業の施行に関する業務を土地区画整理組合から委託して代行する方式を「業務代行（方式）」といいます。
ただし、あくまでも意思決定機関は組合にあり、委託事業者は委託した業務を代行するだけとなります。

区画整理事業において道路は、幹線道路、補助幹線道路、区画道路その他に分けられますが、沿道宅地のための交通、供給処理施設の敷設、日照、通風のための道路を「区画道路」といいます。

換地設計において、換地の位置を整理前の宅地とほぼ等しい位置に定めることを「現位置換地」といいます。
換地の位置が多少移動しても、ほぼ同一の条件の場合には現位置換地ということが多いです。

施行後の公共用地率が大きい地区等においては、宅地の利用価値が高くなり土地の平均単価は上がりますが、宅地面積の減少が大きいため地区全体としての宅地総価額が減少します。このような地区を「減価補償地区」といい、宅地総価額の減少分を現金で地権者に補償されることになりますが、この地権者に交付されるお金を「減価補償金」といいます。
実際の事業においては、減価補償金相当額の宅地を先行買収し、公共用地に充てることにより、減価補償金を交付しないようにすることが多いようです。

道路や公園などの公共施設を整備するために必要な公共用地と、事業費を捻出するために必要な保留地は、地権者の土地を一部提供して生み出しますが、このために土地が減ることを「減歩」といいます。
公共用地のために土地が減ることを「公共減歩」、保留地のために土地が減ることを「保留地減歩」といい、合わせたものを「合算減歩」といいます。

区画整理においては、道路、公園、広場、河川など公共の用に供する施設を「公共用地」といいます。

土地区画整理事業により都市計画道路、国道、府県道、公園、河川等の重要な公共施設を整備する場合に、その公共施設用地の取得の費用の額の範囲内で、その公共施設の管理者に対して、その土地区画整理事業に要する費用を請求することができますが、これを「公共施設管理者負担金」といいます。

法務局や市町村役場に備え付けてある、土地が一筆ごとに書かれており、土地の形状や隣接地との位置関係が一目で分かるように作られた図面を「公図」といいます。

固定資産税を賦課するための基準となる評価額を「固定資産税評価額」といいます。 評価額を決定するのは市町村であり、市町村が路線価を付けて、画地の形状などにより補正を行い、評価額を決定しています。

さ～そ

建物や工作物が建っていない「まっさら」な状態の宅地のことを「更地」といいます。

土地区画整理組合の組合員は、原則として施行地区内の地権者が組合員となりますが、地権者以外で土地区画整理事業に参加を希望し、組合員となる者のことを「参加組合員」といいます。
参加組合員は、都市計画事業で行われる土地区画整理事業のみできる制度となっており、定款で定められる必要があります。
一般的には、業務代行方式における業務代行者や、民間のディベロッパーが参加組合員となるケースが多いようです。

都市計画区域の中で、すでに市街地を形成している区域および概ね１０年以内に優先的、計画的に市街化を図るべき区域を「市街化区域」といいます。
また、開発行為は原則として行わず、都市施設の整備も原則として行われない市街化を抑制すべき区域を「市街化調整区域」といいます。

土地区画整理事業を施行する者が、事業を行うために、施行地区、設計の概要（道路、公園の位置、平均減歩率、保留地など）、事業施行期間、資金計画内容を定め、それを記載したものを「事業計画書」といいます。

従前の宅地に対して換地を定める場合に、換地と従前の宅地との位置、地積、土質、水利、利用状況、環境等が照応するように定めなければならないことを「照応の原則」といいます。
ただ、現実的にはこれらの６要素が個別に完全に照応するように換地を定めることは困難であるため、判例等においてもこれらの要素が個別ではなく総合的に照応していれば足りるものとしております。

土地区画整理法においては、宅地に関する所有権以外の権利には、次のようなものがあるとされております。
・借地権（建物所有を目的とする地上権または賃借権）
・地上権または賃借権（建物所有を目的としないもの）
・永小作権
・一時使用の賃借権
・使用貸借による使用権
・質権
・先取特権
・抵当権
・留置権
・地役権
・処分の制限（仮処分、仮差押、強制管理、競売、差押等）

建物所有を目的とする地上権または賃借権のことを「借地権」といいます。
なお、土地区画整理事業において借地権について登記のないものは、施行者に申告することにより、組合員の資格を得たり、換地計画で個別にその内容を明示されたりしますが、申告がない場合には、その権利はないものとして扱われることになります。

土地区画整理事業において、事業前の状態を「従前」、事業後の状態を「従後」といいます。
同じような使われ方として、「整理前」、「整理後」と言うこともあります。

土地区画整理事業で整理前の宅地のことを「従前地」といいます。
また、換地先においてもともとそこにあった土地のことを言うのではなく、その換地に対してもともと所有していた土地のことを言います。

土地区画整理事業においては、その土地を自ら利用すること、またはそこから生ずる利益を得ることを「使用収益」といいます。
仮換地の使用収益の開始とは、仮換地が利用可能になったということです。

換地を交付した場合や不交付とした場合、また、実際の工事施工により仮換地予定地積から実測面積が増減した場合など、地権者間で不均衡が生ずると認められるときに清算する金銭のことを「清算金」といいます。
なお、清算金は、換地計画においてその額が定まることになります。

清算金を交付する宅地または権利に抵当権や質権などの担保権が設定されている場合には、その清算金は法務局に供託しなければならないとなっております。
ただし、担保権者の同意があれば権利者に支払うことができます。また、受領拒否、受取人の住所不明、受取人を確知することができない場合も、交付清算金を供託することができます。

土地区画整理法により土地区画整理事業を施行できる者は下記のとおりとなっています。
・個人施行者：宅地について所有権もしくは借地権を有する者
・同意施行者：宅地について所有権もしくは借地権を有する者の同意を得た者
・土地区画整理組合：土地所有者または借地権者が７名以上で立上げる組合
・土地区画整理会社：地権者と民間事業者が共同で設立する土地区画整理事業の施行を目的とした株式会社
・都道府県及び市町村
・国土交通大臣
・都市再生機構
・地方住宅供給公社

総会は、全組合員によって組織される土地区画整理組合の議決機関です。組合の設立に同意しない人も組合設立後は組合員となり、総会の構成員となります。なお、組合員数が１００人を超える場合は、総代会を設けることができます。
なお、総会は特別な議案を除いて、組合員の半数以上が出席することにより成立し、その出席した半数以上の決により議案が決定します。
土地区画整理法では下記の事項は総会の議決が必要となっています。
・定款の変更
・事業計画の決定
・事業計画または事業基本方針の変更
・借入金の借入及びその方法並びに借入金の利率及び償還方法
・経費の収支予算
・予算をもって定めるもののほか、組合の負担となるべき契約
・賦課金の額及び賦課徴収方法
・換地計画
・仮換地の指定
・保留地の処分方法
・事業の引継ぎについての同意
・その他定款で総会の議決を経なければならないものと定めた事項

土地区画整理事業の施行により増加する地区内の土地の平均単価の増加率のことを「増進率」といいます。
増進率は地区内の土地の整理後の平均単価を地区内の土地の整理前の平均単価で割ったもので表されます。

換地は、原則として従前の宅地に対応して定めるべきものですが、公益的施設で、主として地区内居住者の利便に供するものの用に供すべき宅地については、換地計画において、従前の宅地がなくても一定の宅地を新たに換地として定めることができますが、この新たに定められる換地のことを「創設換地」といいます。

土地区画整理事業においては、仮換地が指定された場合に、その場所にもともとあった土地のことを「底地」といいます。

た～と

通常、登記を申請することができるのは、その登記をすることによって権利を得る人及びその義務を負う人だけになりますが、土地区画整理事業の場合、事業の施行に必要があると認める場合には、施行者がその登記を申請することが出来ることとなっており、施行者が行う登記のことを「代位登記」といいます。

区画整理においては、道路、公園、広場などの用に供されている国または地方公共団体が所有する土地以外の土地を「宅地」といいます。

公図をもとに、現地で立会いを行い、土地区画整理事業を施行する区域と施行しない区域の境界を確定するための測量を「地区界測量」といいます。
また、地区界測量を実施することにより、施行地区の面積が確定します。

都市計画法に定められている、住民の合意に基づいて、それぞれの地区の特性にふさわしいまちづくりを誘導するための計画を「地区計画」といいます。
実際には、その地区全体の目指す街並みへ誘導するために、建築物の用途や形態・意匠の制限、容積率の最高限度・最低限度、建ぺい率制限、敷地面積の最低限度、建物高さの最高限度・最低限度、壁面の位置、外壁後退などに制限を設けます。

施行地区内に土地の所有権または借地権（建物所有を目的とした地上権又は賃借権）を有する者を「地権者」といいます。

法務局の登記官が決定した、現況と利用状況によって決められる土地の用途のことを「地目」といいます。
地目は、次の２１種類に限定されます。田、畑、宅地、塩田、鉱泉地、池沼、山林、牧場、原野、墓地、境内地、運河用地、水道用地、用悪水路、ため池、堤、井溝、保安林、公衆用道路、公園、雑種地

集中豪雨などの局地的な出水により、河川の流下能力を超過する可能性のある雨水を河川に入る前に一時的に溜める池のことを「調整池」といいます。

従前の土地にある建築物等の移転（除却）は、所有者との協議により、基本的には所有者が移転工事等を行うことになるが、協議不成立の場合に、土地区画整理事業の施行者が直接建築物等の移転（除却 ）を行うことを「直接施行」といいます。
実際には、施行者が相当の期限を定めて建築物等の所有者に移転（除却）するよう通知して、期限内に移転（除却）されない場合において、その期限終了後に施行者が移転（除却）することが可能となります。

通常の減歩を行うと既存の敷地面積が確保できない場合などに、該当する地権者の換地に隣接して保留地を設定して、地権者から買い取ってもらいますが、この保留地のことを「付け保留地」といいます。

土地区画整理組合の目的、組織、活動などについての基本規則を記したものを「定款」といいます。
なお、土地区画整理法において、下記の事項を記載しなければなりません。
1.組合の名称
2.施行地区
3.事業の範囲
4.事務所の所在地
5.参加組合員に関する事項
6.費用の分担に関する事項
7.役員の定数、任期、職務の分担並びに選挙及び選任の方法に関する事項
8.総会に関する事項
9.総代会を設ける場合においては、総代及び総代会に関する事項
10.事業年度
11.公告の方法
12.その他政令で定める事項

債務が弁済されない場合に担保となるものから優先的に弁済を受ける権利 のことを「抵当権」といいます。

土地区画整理事業に係る道路などの工事の完了に伴い、完成した土地の面積を計測する測量のことを「出来形確認測量」といいます。
この測量で計測した面積と仮換地面積の差異については、地区全体で調整を行い、最終的な換地面積を確定します。

都道府県知事等の認可・承認を受けて行われる、都市計画施設の整備に関する事業や市街地開発事業を「都市計画事業」といいます。
都市計画施設とは、都市計画で定められた道路、公園、下水道などのことをいい、市街地開発事業とは、都市計画で定められた土地区画整理事業、市街地開発事業などことをいいます。

地方公共団体施行の土地区画整理事業において、換地計画、仮換地の指定および減価補償金の交付に関する事項等について審議するために設けられる諮問機関のことを「土地区画整理審議会」といいます。
委員の定数は、施行規程に定められ、宅地所有者及び借地権者より別々に選挙される委員と、市町村長が選任する学識経験委員により構成されます。

代位登記、換地処分による登記、保留地の所有権に関する登記、建物等に関する登記など、土地区画整理事業の施行のため必要な登記を総称して「土地区画整理登記」といいます。

原位置換地ができない場合において、原位置から飛び離れた位置に換地することを「飛換地」といいます。

な～の

登記簿に記載された面積より実際の土地の実測面積が多いことを「縄のび」といいます。
これは、明治時代に地租改正事業を行った際に、地租をなるべく少なくしたいために実際の面積よりせまく申告したことや、当時の測量技術が低かったことによるものといわれています。

農地として登記してある土地を、他の用途に転用することを「農地転用」といいます。
市街化区域においては農地転用は届出となり、それ以外の場合は届出と許可が必要となります。

は～ほ

公共団体および行政庁施行の区画整理事業において、土地および土地について存する権利の価額を評価する際の意見を聴くために、施行者の長が土地区画整理審議会の同意を得て選任する者のことを「評価員」といいます。
評価員は３人以上で、土地･建物の評価について経験を有する学識経験者の中から、土地区画整理審議会の同意を得て選任しますが、組合施行の場合は、評価員をおくことは義務づけられておりません。

施行区域内の従前の宅地の総価額に対する換地の総価額の比のことを「比例率」といいます。

組合施行の土地区画整理事業において、その事業に要する経費に充てるため、組合員に対して徴収することができる金銭のことを「賦課金」といいます。
通常は、保留地処分金や国、県、市などからの補助金を原資として事業を施行することになるため、賦課金の徴収は想定しませんが、地価下落などにより当初想定していた金額で保留地を処分できなかった場合や、何らかの理由により支出金よりも収入金のほうが下回った場合には総会の議決をもって徴収できるものとされている。

従前の土地１筆に対して、換地１筆を交付するのが原則ですが、従前の土地１筆に対して２筆以上の換地を交付する場合を「分割換地」といいます。

土地登記簿上で１筆の土地を、数筆の土地へと分割することを「分筆」といいます。

事業計画に定めるところにより、換地を定めないで土地区画整理事業の施行費用の全部または一部に充てるために設ける土地のことを「保留地」といいます。
この保留地は、施行者が換地処分により所有権を取得し、これを処分して事業費に充当するものであるが、換地処分前においては、仮換地指定により従前地の使用収益を停止した保留地予定地について、施行者が有する管理権に基づいて保留地購入者の使用収益を認めることができます。

ま～も

前面道路からみた建物や敷地の幅のことを「間口」といいます。
また、前面道路の境界から反対の面までの距離を「奥行き」といいます。

通常の減歩を行うと既存の建物が換地に収まらなくなるなど、何らかの理由により計算上の換地面積よりも大きな換地を与えることを「増し換地」といいます。
一般的には清算金の対象となり、徴収清算金が発生することになります。

や～わ

都市計画法により、都市の環境保全や利便の増進のために、地域における建物の用途に一定の制限を行うために設定されるものを「用途地域」といいます。
住居系（第一種低層住居専用地域、第二種低層住居専用地域、第一種中高層住居専用地域、第二種中高層住居専用地域、第一種住居地域、第二種住居地域、準住居地域）、商業系（近隣商業地域、商業地域）、工業系（準工業地域、工業地域、工業専用地域）の１２種類に類別されます。

通常は、従前の土地又は借地に対して平面的に換地を与えますが、特別の場合に土地のかわりに新しく建てられた建築物の床の一部の所有権及びその建築物の敷地の共有持分権を与えるように定めることができることとなっており、これを「立体換地」といいます。
この立体換地は、市街地再開発事業においては一般的に行われております。

宅地の評価額の基準となる価格で、道路に面する標準的な宅地の１平方メートル当たりの価格を「路線価」といいます。 国税局が公表し相続税・贈与税の算定基準となる相続税路線価と、市町村が公表し固定資産税・不動産取得税などの課税に使用される固定資産税路線価があります。